מקרקעין

הסכם מכר מקרקעין (נקרא גם חוזה מכר או חוזה מכר דירה), הנו ההסכם הנכרת בין מוכר הנכס ובין הקונה ובו מפורטים תנאי העסקה האמורה לצאת אל הפועל. על פי רוב, קודם להסכם המכר המלא זיכרון דברים כלשהו המסכם בקצרה את תנאי העסקה העתידה לצאת אל הפועל. זיכרון דברים זה הנו מחייב ותוקפו גדל ככל שרמת הפירוט שלו גדולה יותר ויש בה כדי להצביע על רמת הרצינות של חותמיו לקיים יחסים מחייבים. חשוב לדעת כי זיכרון דברים אינו שלב הכרחי בחתימת הסכם מכר מקרקעין וככל שהדבר אפשרי מומלץ לדלג על שלב זה ולגשת ישר לחתימת הסכם מכר מלא אצל עורך דין. מומלץ לחתום על זיכרון דברים כאשר הקונה מבקש לערוך בדיקות לנכס אשר עשויות לארוך זמן מה. במקרה זה קובעים בזכרון הדברים כי ככל שיתברר כי הצגת הדירה ע"י המוכר תתברר כלא אמינה או כאמינה באופן חלקי יהיה הקונה רשאי לחזור בו מהתחייבויותיו כלפי מוכר הנכס. כמובן שיש לציין בזכרון הדברים גם את התחייבויותיו של הקונה כלפי המוכר.

הסכם מכר מקרקעין – אילו פרטים חשוב שיופיעו בהסכם: ניסוח הסכם מכר מקרקעין הנו מלאכה מורכבת המשתנה מעסקה לעסקה לאור הנסיבות. חשוב לתת את מלאכת כתיבת הסכם המכר בידיו של עורך דין מנוסה המכיר את תחום המקרקעין בצורה טובה וידע למנוע מכם ליפול בפחים שייתכן שהצד השני טומן לכם.

הנקודות החשובות בהסכם מכר מקרקעין הן: זיהוי הנכס באופן וודאי והחתמת המוכר על כל ההצהרות הנחוצות באשר למהות הנכס ובעלותו עליו. קביעת המחיר שישולם בעבור הנכס. במסגרת סעיפי אלו יש לכלל את מחיר הנכס, לוח תשלומים ושער הדולר.

לוח תשלומים: מקובל כי 10% ממחיר הנכס משולם למוכר עם חתימת ההסכם, 10% נוספים עם מסירת הדירה ובין שני מועדים אלו משולמת כל הייתרה. לוח התשלומים נקבע ע"פ התיחחבויותיו של המוכר (סיום עבודות, תשלומים לצדדים שלישיים וכיו"ב) וכן ע"פ לוח הזמנים של הקונה (מתי מקבל כסף מהבנק וכד'). מומלץ לשלב בלוח התשלומים, במודעים מוקדמים ככל הניתן, נושאים כגון רישום הערת אזהרה, הסרת שיעבוד לבנק בגין משכנתא וכיו"ב.

במידה ורובצת על הדירה משכנתא רצוי כי חבות התשלום כלפי הבנק על יתרת המשכנתה תעבור ישירות לידי רוכש הדירה והדבר ייחשב כאילו שילם הרוכש את הסכום למוכר.

הצמדות לדירה: כמעט לכל דירה "צמודים" נכסים נוספים כגון חניה, מחסנים ועוד. חשוב לכלול נכסים אלו באופן מפורש וברור בחוזה המכר. קיימים גם חלקים ברכוש המשותף כגון המדרגות, הלובי, גינה משותפת אם קיימת, מעלית ועוד. לא ניתן להעביר את הבעלות על הדירה מבלי להעביר את הבעלות על נכסים אלו ולפיכך יש לדאוג לציינם בחוזה המכר של הדירה.

התיחסות למיסים והיטלים: אם על המוכר לשלם מס שבח, מומלץ לציין בהסכם כי סכום זה יופקד בנאמנות בידיו של עורך הדין לצורך וידוא ביצוע התשלום. חשבונות: יש לציין כי כל החשבונות והתשלומים הקבועים שחלים על הדירה עד ליום המסירה לרבות תשלומי ארנונה, חשמל, מים, אגרת ביוב, מיסי ועד וכיו"ב יחולו על המוכר.

יש לוודא ולציין בחוזה המכר בצורה מפורשת כי מבנה הדירה תואם את המפרט והסריט הקיים בידי רשם המקרקעין וכי לא קיימות חריגות בניה.

כפי שניתן לראות, עריכת הסכם מכר הנה מלאכה מורכבת ומומלץ בחום להפקידה בידיו של עורך דין מנוסה כדי להמנע מעוגמת נפש והפסד כספי.